北京楼市旺季难现：二手房销量下滑 限竞房销售分化

“现在北京市场上已经较少能看到投资客了，二手房一直在降价，一套房涨的钱还抹不平卖房时要缴的税费，谁还来炒？”近日走访，一位房地产中介人士感叹。

受持续高压的调控政策影响，目前北京二手房市场观望情绪较浓。加之今年北京新房市场中限竞房（限房价、竞地价）供应增加，分流部分二手房购房需求，即便在“金九”期间，二手房成交量仍同比下跌16.74%。

在新房市场，随着大量限竞房的入市，购房人群有了更多选择，但除少数优质项目能脱颖而出，更多的限竞房项目面临的是激烈的竞争，销售分化较为严重。

二手房成交量同比大降

“现在整个北京的二手房市场都是下降的，尤其是9月份，我个人感受到的，至少成交量下降了百分之三四十。”一位链家中介说道。

实际上，就在今年国庆黄金周期间，北京市场也未呈现出“金九银十”的热闹景象。

诸葛找房数据研究中心统计数据显示，2014~2019年国庆期间，北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套；二手住宅网签量则分别为56套、101套、209套、28套、44套及41套。

“我们现在接触到的客户，基本上都是刚需，至于投资客，早就退出了，”上述中介人士说道，“前几年北京房价上涨很快，一套房子几个月就能涨很多，即便卖的时候有各种税费，但上涨赚的钱也能把税费抹平，但现在不行了，涨的钱连交易时的几十万元税费都抹不平，那还投资它干吗？”

链家APP数据显示，北京市9月份带看次数为37.62万次，环比8月份的42.13万次，下降了10.7%。

北京诸葛找房研究院分析师国仕英告诉记者，北京二手房市场自今年3月份受“小阳春”带动成交量创新高之后，一直保持较为平稳水平，5月份之后成交量同比均有不同程度下滑。

“因为二手房现在降得厉害，业主都不太愿意卖了。”中介人士说道。据了解，房屋业主把房源委托给链家，业主会先给出自己的心理预期价格，链家根据当前市场情况及房屋自身条件，从中协调业主与买主关于价格的各种需求，最终以双方满意的价格促成房屋成交。

据多位中介人士介绍，因为现在北京二手房降价明显，市场不景气，一些业主持观望情绪，不愿意低价卖房。据统计，9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天，为2017年以来的最高值，房源成交周期保持在100天的高位。

国仕英表示，近期从北京成交量价及市场购房情绪来看，北京房地产市场处于观望期，市场观望情绪浓厚，入市积极性低，业主降价销售也并不能带来较大幅度的成交。在调控政策没有发生转向前，北京二手房市场成交量将会保持稳定或小幅下跌趋势，该趋势将会延续至年底。

而一些熬不住的业主，则愿意调低心理预期。链家数据统计，9月份业主继续选择降价促成交，调价中降价比例增至90.5%。

“今年来受持续高压的调控政策限制，购房者更加理性看待市场，谨慎入市。加之今年北京新房供应增加，分流部分二手房购房需求，整体上二手房市场保持较为稳定的发展。‘金九’期间，业主降价行为更加频繁，降价力度也有所增加，使得9月份二手住宅成交量环比小幅上涨2.23%，但同比仍不及去年同期，同比下跌16.74%。”国仕英分析道。

在宋家庄地铁站附近某小区看到，一套总价490万元左右的二手房，业主愿意470万元左右出手，便宜将近20万元左右。

“今年9月份北京二手房有明显降价趋势，10月份目前持续降价，预计10月底至11月会有不少业主出手卖房，”中介人士说，“我们现在接触到的卖二手房的业主，多是出于置换需求，大概占到七成左右。因为着急用钱去置换新房，所以即便价格相对较低也成交了。毕竟那些十几年前建的房子，就算现在再便宜，他们也还是赚了的。”

尽管市场总体不景气，但因为房屋品质及所附带的教育资源，处于同一区域的二手房，在价格上也有着较大差别。比如位于西红门区域某百强房企开发的小区，建于2011年，在房屋品质和小区环境上要优于周围那些十几年前建造的房屋，因此在价格上平均每平方米要高出20000元左右。在宋家庄地铁站附近，某小区因北京市第十一中学要在此开设分校，在周围小区价格普遍下降的情况下，它的二手房受到不少刚需青睐，价格不降反升。

限竞房扎堆入市

不少业内人士认为，今年以来陆续入市的限竞房项目，给刚需人群带来更多选择，也在一定程度上影响了二手房市场。

“尤其是在五环以外，限竞房因为对价格有限制，单价不是很高，与市区内的很多二手房相比，房屋品质、居住环境都还不错。至于说教育资源，整个北京除了东西城和海淀，这些地方价格都在10万元以上，能够得上的人毕竟有限。其他区域的教育资源都差不多，与其去挤市区内的老破小，还不如在交通相对便利的地方买这些限竞房呢！”中介这样向前来咨询的买房客分析道。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至今年三季度，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了61个，合计100期，供应住宅套数达到了46618套。

其中，大兴区域集中了较多的限竞房项目。10月15日，北京出让通州及大兴共三宗限竞房地块，共揽金97.8亿元，其中，京能置业(3.750, -0.09, -2.34%)股份有限公司与中国电建(4.610, -0.06, -1.28%)地产集团有限公司以44.3亿元竞得大兴旧宫地块，溢价率34%。截至10月15日，北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地，其中大兴及亦庄高达28宗，大兴区已经成为限竞房的主战场。

大兴区域，不少已入市的限竞房项目，即便国庆假期已过，仍给出一定程度的优惠促销。比如，位于亦庄线次渠南站的限竞房禧瑞天著，项目由首创置业、远洋地产联合开发，总共15栋楼，1459套，体量相对较大，目前已全部开盘，均价约为52695元/平方米。受益于2021年开通的17号线将通过此项目，以及落地于此的建华实验学校，该项目成为亦庄区域的销售热盘，在限竞房中销售排名十分靠前。

“我们2017年在这里拿地时是溢价拿的，而北京限竞房拿地时很少有溢价拿的，有的地块甚至都是政府说给些补贴企业才愿意拿的，因为我们这里紧邻亦庄产业园区，当时政府又提前把17号线的规划消息放了出来，这块地当时的竞争很激烈。” 禧瑞天著置业顾问说道。这块地居住建筑规模约13.8万平方米，均建设为普通商品住房，销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不得超过55330元/平方米。首创置业和远洋联合体以71.65亿元竞得，溢价率为50%，成交楼面地价为40374元/平方米。

尽管当天北京下起了雨，但仍然有不少前来咨询的购房客。在售楼大厅，置业顾问表示，现在能够在7天内交齐20%首付，一个月内交齐40%首付的顾客，即可享受9折优惠，这样算下来，每平方米价格仅在47000元左右。

除了依靠交通和教育资源优势外，房屋自身品质亦成为限竞房热销的重要因素。记者在4号线清源路站附近看到，由金地和旭辉联合开发的江山风华项目，亦吸引了不少购房客前来咨询。在售楼处，记者看到，不少购房客被开发商设计的三室两厅两卫的房屋格局所吸引。置业顾问表示现在所有房源可以给出9.9折优惠。

“限竞房中很多都有70/90（即90平方米以下的户型占比70%以上）的限制，90平方米左右的面积能设计出这样的全民格局，对开发商来讲很考验能力，为此，开发商要承担更高的建房成本。所以限竞房市场上这种品质的房屋较少。”中介人士分析道。据中原地产统计，目前在所有供应的限竞房户型中，90平方米以内套数占比高达68.6%，在成交结构中90平方米以内户型占比高达74.9%。

更多的限竞房项目则面临着激烈的竞争。中原地产研究中心统计，截至10月14日，北京限竞房入市已经14个月，叠加2018年完成的网签量，合计完成限竞房签约20589套，平均网签均价为48821元/平方米。在4万余套的供应中，限竞房库存高达2.2万套的历史最高值，按照成交套数计算网签完成率只有44.2%。

分析认为，限竞房市场分化非常严重，市场出现明显的二八现象，20%的项目占据超过80%的销售。目前看，北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，除极个别项目外，市场依然萧条。大量的70/90同质户型，导致限竞房很难去库存。